El mercado inmobiliario platense atraviesa una paradoja que invierte la lógica tradicional del sector: construir una vivienda desde cero resulta hoy más caro que adquirir una propiedad usada equivalente.
Edificar cuesta más que comprar
Según los datos más recientes de la Asociación de Pequeñas y Medianas Empresas de la Construcción (Apymeco), el costo de edificación en La Plata trepó a $2.162.556,49 por metro cuadrado, lo que equivale a aproximadamente 1.450 dólares al tipo de cambio actual. El incremento fue del 1,84% intermensual, 8,41% en lo que va del año y 21,75% en términos interanuales.
Esa cifra contrasta de lleno con el valor de venta de las propiedades existentes. El metro cuadrado de un inmueble usado en la ciudad oscila entre 1.300 y 1.500 dólares, mientras que las unidades en pozo —es decir, en construcción— se comercializan entre 1.700 y 1.800 dólares por metro cuadrado. La cuenta es clara: edificar sale más que comprar lo ya construido.
Un mercado polarizado, sin clases medias
Desde el sector inmobiliario platense, operadores consultados describen una demanda que se concentra en los extremos, sin punto medio. Las operaciones se realizan o bien por encima de los 150.000 a 200.000 dólares —viviendas amplias, barrios tradicionales, inmuebles con diferenciales claros— o bien en el rango de los 40.000 a 50.000 dólares, correspondiente a unidades compactas de uno o dos ambientes.
El segmento de departamentos pequeños es, de hecho, el único que muestra una rotación fluida en el mercado platense actual. Impulsado en parte por la demanda de alquiler, este tipo de unidades tiene mayor liquidez que las propiedades medianas o grandes, que pueden permanecer largos períodos sin movimiento.
Los créditos UVA: una herramienta que no alcanza a todos
El acceso al financiamiento hipotecario se reactivó en los últimos meses con la expansión de los créditos UVA, pero su alcance tiene límites concretos. Para las familias de ingresos medios, los requisitos de acceso —ingresos demostrables, relación cuota/ingreso, anticipo inicial— siguen siendo una barrera difícil de sortear. Desde el sector señalan que la franja que más necesita la vivienda propia es, paradójicamente, la que menos puede calificar para los préstamos disponibles.
A eso se suma una complicación regulatoria específica: las viviendas ubicadas en barrios cerrados o countries que aún no han completado su proceso de regularización dominial no pueden acceder al crédito bancario, lo que las excluye de plano del circuito hipotecario y limita sus compradores a quienes operen al contado.
Los lotes, en mínimos históricos
En ese contexto de costos de construcción elevados y demanda selectiva, el segmento de terrenos aparece como una oportunidad. Referentes del mercado local indican que el precio de los lotes en La Plata y su área metropolitana se encuentra en valores mínimos de los últimos veinte años, en términos reales. Para quienes piensan en el largo plazo, esa combinación —tierra barata, construcción cara— plantea una ecuación a resolver con paciencia y financiación adecuada.
Cómo responde el sector constructor
Ante la brecha entre el costo de edificar y los precios de venta del mercado, desde las empresas del sector explican que la respuesta no pasa por detener la actividad sino por adaptar los proyectos. Las tendencias que ganan terreno incluyen la extensión de los plazos de financiación en preventa, la revisión de metrajes hacia unidades más compactas y funcionales, y el diseño orientado a la eficiencia de costos sin resignar estándares de terminación.
La apuesta, según señalan en el sector, es capturar a un comprador que no puede acceder al usado financiado ni al crédito bancario, pero que sí puede comprometerse a un plan de pago escalonado durante la etapa de construcción.
Un reequilibrio en proceso
El mercado inmobiliario de La Plata no está paralizado, pero sí está en reconfiguración. La paradoja del costo de construcción actúa como un corrector natural: frena proyectos que no cierran y empuja a los actores a buscar nichos donde la ecuación todavía tiene sentido. Departamentos pequeños, lotes a precios históricos y proyectos ajustados en escala son, por ahora, los vectores que mantienen activo al sector en una coyuntura que exige más cálculo y menos inercia.
