El peso del alquiler sobre los ingresos pasó del 35% en 2023 a cerca del 50%, según un relevamiento citado por la Gobernación. Un informe de Inquilinos Agrupados con datos de ARBA reveló, además, que unas 104 mil personas concentran al menos el 14% de las propiedades bonaerenses.
Los inquilinos bonaerenses destinan hoy cerca de la mitad de su salario a pagar el alquiler. El dato surge de un relevamiento citado por Agustín Simone, asesor de la Gobernación, que muestra un salto pronunciado en apenas tres años: en 2023, el alquiler representaba alrededor del 35% del sueldo.
La foto se completa con otro dato que pone en discusión la estructura del mercado. Según un informe de Inquilinos Agrupados elaborado con información de ARBA, 104.584 personas tienen cinco o más inmuebles edificados en la Provincia y concentran, al menos, el 14% de las propiedades relevadas.
Cuánto pesa el alquiler para los inquilinos bonaerenses
Que el alquiler se lleve la mitad del salario implica que, para una familia que alquila, el resto de los gastos (comida, transporte, servicios, educación) debe resolverse con el ingreso restante. En los hogares con un solo sueldo, el margen se vuelve mínimo.
Simone atribuyó el deterioro a la combinación de salarios bajos, el alto costo de la construcción y la falta de acceso al crédito hipotecario. «Es un combo explosivo», resumió.
El funcionario también puso el foco en la rentabilidad del negocio. Según explicó, un inmueble destinado al alquiler rinde hoy alrededor del 10% anual sobre su valor, cuando antes se ubicaba entre el 4% y el 5%. Es decir, el retorno para los propietarios se duplicó mientras el esfuerzo de los inquilinos crecía en la misma dirección.
La explicación de fondo, planteó, es un desequilibrio entre oferta y demanda: hay más personas buscando vivienda que casas disponibles. Por eso, aun con valores elevados, las propiedades que salen al mercado siguen encontrando quien las alquile.
Una ciudad que vive de alquilar
En La Plata, el problema tiene una dimensión particular. La capital provincial combina una enorme población estudiantil de la UNLP con miles de trabajadores de la administración pública que llegan desde el interior. Ambos grupos dependen del alquiler y sostienen un mercado de alta rotación, donde los contratos cortos y las actualizaciones frecuentes se repiten año tras año.
El cuadro se agravó desde la derogación de la Ley de Alquileres por el DNU 70/2023, que dejó los contratos librados al acuerdo entre las partes. A los valores mensuales se suman los costos de ingreso (adelanto, depósito, garantía y comisión), que pueden equivaler a varios meses de alquiler juntos.
Un informe anterior difundido por la Agencia DIB ya había advertido que el 73% de los inquilinos tiene deudas y que crecen las mudanzas forzadas por motivos económicos. El dato del 50% del salario ayuda a explicar ese endeudamiento.
Pocas manos con muchas propiedades
El relevamiento de Inquilinos Agrupados aporta una mirada sobre quiénes son los dueños. El 74,2% de los propietarios bonaerenses tiene un solo inmueble. Pero quienes poseen dos o más unidades concentran, en conjunto, más de la mitad de las propiedades.
En la cima de esa pirámide, los 104.584 titulares con cinco o más inmuebles reúnen al menos el 14% del total. La cifra muestra un mercado donde una minoría con múltiples propiedades tiene un peso decisivo en la oferta y, por lo tanto, en los precios.
Al mismo tiempo, la población inquilina se duplicó en dos décadas. Los hogares que alquilan pasaron de representar el 9,5% en 2001 al 19,3% en 2022, de acuerdo con los datos citados por la organización. Uno de cada cinco hogares bonaerenses ya no es propietario de la vivienda en la que vive.
El debate sobre las viviendas vacías
En ese escenario, Simone puso el foco en las viviendas ociosas: casas y departamentos que se compran como inversión pero no se ofrecen en alquiler. El asesor planteó la necesidad de un esquema tributario que desaliente mantener inmuebles vacíos y, a la vez, premie a los propietarios que los vuelquen al mercado.
La propuesta abre un debate sensible. Para el oficialismo bonaerense, ampliar la oferta mediante incentivos fiscales es una forma de bajar la presión sobre los precios sin intervenir directamente en los contratos. Para los sectores inmobiliarios y la oposición, cualquier nuevo gravamen sobre la propiedad puede leerse como un aumento de impuestos en un contexto de crisis.
Que el planteo provenga de un asesor de la Gobernación y se apoye en datos de ARBA sugiere que el tema empieza a formar parte de la agenda del Ejecutivo provincial, aunque por ahora no hay un proyecto formal.
Otras iniciativas en danza
La discusión se cruza con otras propuestas recientes. El Colegio de Martilleros bonaerense presentó al gobernador Axel Kicillof un proyecto de Alquiler Social para reducir los costos de ingreso de los inquilinos. En el Senado, en tanto, quedó en estudio una iniciativa de Sergio Berni para prevenir el sobreendeudamiento de los trabajadores estatales, muchos de ellos inquilinos en La Plata.
Qué puede pasar ahora
Sin crédito hipotecario accesible y con salarios que no recuperan poder adquisitivo, es difícil que la relación entre ingresos y alquiler mejore en el corto plazo. La discusión sobre viviendas ociosas podría trasladarse a la Legislatura en el marco del debate presupuestario y tributario de fin de año, donde se definen los cambios impositivos para 2027.
Mientras tanto, para miles de familias y estudiantes en la región, la renovación de cada contrato seguirá siendo un momento de negociación desigual y de ajuste en el resto de los gastos.
