El mercado inmobiliario atraviesa un nuevo sacudón con actualizaciones de alquileres que, en algunos casos, alcanzan un 80% y una suba de tasas municipales en La Plata que amenaza con disparar las expensas. Ambas situaciones se darán en junio y afectarán a inquilinos y propietarios de manera directa.
Actualizaciones de alquileres: hasta 80% más caros
Para quienes firmaron contratos de alquiler en junio de 2023 bajo la ya derogada Ley 27.551, el próximo mes traerá un aumento del 80,36% en el valor mensual, según el Foro Profesional Inmobiliario. Aunque son cada vez menos los acuerdos regidos por esa normativa —derogada por el gobierno nacional a fines del año pasado—, el impacto es significativo.
Por ejemplo, un departamento que hoy cuesta $400.000 pasará a valer unos $720.000. Sin embargo, en algunos casos, inmobiliarias y propietarios ofrecen bonificaciones para que el precio no supere al del mercado, que hoy muestra cierta estabilidad gracias al crecimiento de la oferta.
La actualización de estos contratos se rige por el Índice de Contratos de Locación (ICL), que combina la evolución de los salarios registrados y la inflación medida por el INDEC y el Banco Central. Este índice volvió a tener relevancia luego del descongelamiento del mercado, tras la derogación de la ley de alquileres a través del Decreto 70/2023.
Actualmente, la mayoría de los nuevos contratos contempla actualizaciones trimestrales, cuatrimestrales o semestrales, con porcentajes sensiblemente menores:
- Trimestral: 10,16%
- Cuatrimestral: 12,77%
- Semestral: 21,84%
Estos incrementos son ligeramente más altos que los de mayo, cuando las subas fueron del 8,29%, 12,16% y 21,47%, respectivamente. La inflación de marzo, que trepó al 3,7%, fue uno de los factores que impulsó el ajuste de estos valores.
En este contexto, martilleros de La Plata remarcan que, a diferencia de meses anteriores, el mercado muestra señales de acomodamiento. La mayor disponibilidad de unidades en alquiler contribuyó a contener los precios, una situación que dista del escenario de fines de 2023, cuando la oferta era escasa y los aumentos desbordaban.
Rescisiones y nuevos contratos
Desde organizaciones de inquilinos advierten sobre un aumento de las rescisiones contractuales, motivadas por la dificultad para sostener los pagos. No obstante, desde el sector inmobiliario local indican que aún no se registran niveles alarmantes de rescisión, en parte porque muchos inquilinos logran mudarse a propiedades similares pero con alquileres más accesibles, gracias a la expansión de la oferta.
Según datos de la Federación Inmobiliaria de la República Argentina (FIRA), el 97% de los inquilinos cumple con sus pagos en tiempo y forma. Solo el 1,35% no abona y un 1,02% realiza pagos parciales. Además, el 76% de los contratos actuales tiene una duración de dos años, mientras que el 12% se acuerda por un año.
Expensas en la mira: suba del 1.000% en tasa de ascensores
A este escenario se le suma un nuevo frente de preocupación: el fuerte incremento de la tasa de renovación del libro de ascensores en La Plata. Esta tasa, que el año pasado costaba $20.000, pasará a valer $200.000, un aumento cercano al 1.000%, lo que impactará directamente en las expensas de los edificios.
La medida generó fuertes críticas de parte de la Cámara de Administradores de Consorcios, que advierte que el valor es uniforme sin distinguir entre edificios con un solo ascensor y aquellos con tres o más. En una reunión con funcionarios municipales del área de Obras Particulares, se planteó la necesidad de escalonar la tasa en función de la cantidad de ascensores y pisos, pero hasta el momento no hubo cambios en la normativa ni actualizaciones diferenciales.
“El mismo valor pagan consorcios muy distintos, lo que genera un perjuicio injustificado”, señalaron desde la Cámara, y calificaron el aumento como “abrumador”.
¿Cómo impacta esto en las expensas?
Actualmente, una expensa básica ronda los $70.000 en edificios con administración formal y papeles al día. Las expensas han acompañado la inflación y tuvieron subas del 10 al 12% entre enero y mayo, pero con el nuevo cuadro tarifario, se espera que los aumentos se aceleren.
Desde la Cámara de Administradores explican que cada consorcio tiene su propia realidad, con diferencias que dependen de los servicios contratados, la cantidad de ascensores y, sobre todo, si el edificio cuenta con encargado. Este último factor incide de forma notable: mientras que un edificio con encargado debe afrontar el pago de salarios, en los que no lo tienen se contrata una empresa de limpieza, lo que reduce el gasto mensual.
En muchos casos, ante la jubilación o renuncia del encargado, no se lo reemplaza y se opta por tercerizar el servicio para contener los costos.
Panorama para La Plata
Tanto el fuerte aumento de los alquileres como el impacto en las expensas se inscriben en un escenario donde la inflación sigue afectando el bolsillo de quienes alquilan o viven en propiedad horizontal. En una ciudad universitaria como La Plata, con una alta proporción de estudiantes, jóvenes trabajadores y familias alquilando, estos cambios podrían modificar decisiones de residencia o intensificar la rotación de inquilinos.
Mientras tanto, la incertidumbre se mantiene: tanto inquilinos como propietarios y administradores siguen esperando señales más claras desde el Estado para ordenar un mercado que continúa en proceso de adaptación tras la desregulación impuesta a fines de 2023.
