La Plata ya tiene un nuevo Código de Ordenamiento Urbano y Territorial (COUT). Tras semanas de negociaciones, el Concejo Deliberante aprobó la actualización del esquema que regula cómo y dónde se puede construir en la ciudad durante los próximos 50 años. El foco del debate pasó por dos puntos clave: las alturas máximas y el Coeficiente de Unidades Funcionales (CUF), parámetros que definen la rentabilidad de cualquier desarrollo inmobiliario y, por lo tanto, el perfil urbano que tendrá el Gran La Plata.
El proyecto enviado por el intendente Julio Alak logró 22 votos afirmativos, uno negativo y una ausencia. La norma sancionada es la segunda etapa del Plan Bicentenario, cuya primera fase se había aprobado en abril.
Alturas: qué se podrá construir y dónde
El nuevo código redefine alturas en todo el partido y establece una regla base:
ningún edificio podrá superar los 10 pisos, equivalentes al ancho máximo permitido para avenidas (30 metros).
Avenidas habilitadas para edificios de hasta 10 pisos
A las ya contempladas (7, 13, 44, 60, 51 y 53) se suman:
- Av. 38, entre 1 y 19
- Av. 19
- Av. 66
Este punto fue una de las concesiones del oficialismo a la oposición, que pidió ampliar corredores altos pero sin permitir torres por encima del límite general.
Ajustes en la Zona Norte
En barrios como City Bell y Gonnet, el tope bajó de 4 a 3 pisos. La intención política fue proteger el perfil residencial, una demanda histórica de vecinos y entidades urbanísticas.
Microcentro: baja en avenidas y suba en calles angostas
El nuevo mapa también modifica el casco fundacional:
- En avenidas del microcentro, el límite baja a 10 pisos (antes llegaba a 12 y 14).
- En calles de un solo sentido, la altura sube de 6 a 8 pisos.
- En el resto del casco:
- 10 pisos en avenidas
- 6 pisos en calles angostas
Localidades fuera del casco
Hay cambios fuertes en la periferia inmediata:
- Tolosa, San Carlos y Los Hornos tendrán habilitaciones de hasta 6 pisos en avenidas principales (526, 137, 143).
- En áreas más alejadas del Oeste: hasta 4 pisos.
- En zonas del Sur, como tramos de las avenidas 122, 1, 7, 19 y 25: permite hasta 4 pisos cerca de Circunvalación.
En el resto de las localidades —de Villa Elisa a Abasto, pasando por El Peligro, Villa Elvira y Altos de San Lorenzo— se mantiene el límite de 3 pisos para preservar el carácter residencial y el tejido urbano tradicional.
CUF: qué cambia en la cantidad de viviendas por lote
El otro punto caliente del debate fue la cantidad de unidades funcionales permitidas por parcela.
El proyecto original exigía un mínimo promedio de 55 m² por unidad, pero tras los cuestionamientos se eliminó ese requisito para lotes de hasta 200 m², donde no habrá tope de unidades.
En el resto de las parcelas, sí se aplicará el límite del CUF, con un cálculo que considera superficie, cantidad de pisos y densidad. El objetivo, según el secretario de Planeamiento Sergio Resa, es evitar la “sobreoferta de monoambientes” y promover unidades intermedias que respondan a la demanda habitacional.
Además, los expedientes ingresados antes del inicio del debate no quedarán alcanzados por la nueva normativa.
Cómo se negoció el nuevo código
La sesión ordinaria Nº17 estuvo marcada por acuerdos entre el oficialismo y bloques de la UCR, el PRO y La Libertad Avanza. La concejala de UxP Cintia Mansilla, presidenta de Planeamiento, destacó el consenso político y el trabajo técnico de todos los bloques.
Desde el PRO, Juan Garmendia acompañó la iniciativa argumentando que aporta “inversión, empleo y previsibilidad”, aunque señaló que el proceso podría haberse discutido durante más tiempo.
El radical Javier Mor Roig también respaldó la ordenanza, valoró el debate y recordó la larga historia de modificaciones al código urbano, pero cuestionó los tiempos que el Ejecutivo dio al Consejo del COUT para analizar el proyecto.
La única oposición: críticas desde LLA
La única voz en contra fue la de la edil libertaria y arquitecta Belén Muñoz, quien argumentó que la reforma “necesitaba un análisis técnico más profundo”. Además, criticó inconsistencias entre el código anterior y el nuevo y advirtió que la ciudad real “no puede pensarse desde cero como si fuera un nuevo plan Benoit”.
En su intervención más dura, sostuvo que el COUT aprobado “tiene un tinte intervencionista” y cuestionó que el municipio intente “regular el mercado inmobiliario desde calle 12”.
Qué implica para los barrios y qué anticipan los especialistas
El impacto más visible se verá en las zonas linderas al casco, especialmente en el Oeste, donde el nuevo COUT habilita mayor densidad.
Esto implicará, según urbanistas que participaron del Consejo Consultivo, una demanda futura de:
- infraestructura vial
- transporte
- centros educativos
- servicios y comercios
Para una ciudad que crece hacia los bordes, la planificación será decisiva para evitar saturación en zonas ya comprometidas en movilidad, como Los Hornos o San Carlos.
