El freno en la entrega de permisos de obra multifamiliar y de loteos en La Plata está generando un problema estructural en el mercado inmobiliario y laboral local, según un informe técnico que analiza el impacto de las regulaciones urbanas sobre la oferta de viviendas, los precios y el empleo.
El estudio explica que cuando el Estado limita simultáneamente los permisos para construir edificios y habilitar nuevos terrenos, la oferta de viviendas se achica y se vuelve más rígida, mientras la demanda —impulsada por el crecimiento demográfico, el empleo o la migración— se mantiene estable o incluso aumenta.
El resultado es claro: suben los precios de venta y de alquiler, cae la producción de nuevas unidades y se amplía la exclusión habitacional.
Un modelo que encarece vivir en la ciudad
La dinámica económica es sencilla pero letal: al restringirse la oferta, los precios se disparan y la cantidad de viviendas disponibles cae. En el corto plazo, los alquileres suben, la vacancia baja y las familias más vulnerables quedan fuera del mercado formal. En el largo plazo, los precios se consolidan en niveles estructuralmente altos, el ciclo de la construcción se vuelve más volátil y parte de la población termina migrando a los suburbios o municipios vecinos.
El informe advierte que los inquilinos son los más perjudicados, ya que no solo enfrentan subas en los alquileres sino también una menor “filtración” de unidades usadas: al no construirse viviendas nuevas, se reduce la rotación del parque habitacional, lo que profundiza el hacinamiento y la informalidad en barrios periféricos.
Ganadores y perdedores: rentas, permisos y desigualdad
El esquema de restricción de permisos genera, además, rentas concentradas. Los propietarios actuales ven cómo sus activos se valorizan artificialmente ante la escasez, mientras que los desarrolladores con suelo habilitado capturan “rentas regulatorias”, ya que el permiso escaso se vuelve un bien preciado.
En paralelo, el valor de los terrenos que sí pueden construirse se dispara, capitalizando el “derecho a edificar” y elevando las barreras de ingreso para nuevos actores. La consecuencia social es directa: menor densidad urbana, gentrificación en los barrios centrales y expansión desordenada hacia la periferia.
Ese proceso no solo afecta la planificación de la ciudad, sino que presiona al alza los salarios nominales —porque el costo de vivienda sube— y expulsa a trabajadores de menor ingreso, reduciendo la diversidad económica y social que caracteriza a una capital universitaria como La Plata.
Multifamiliares: la llave del acceso a la vivienda urbana
El documento destaca que los emprendimientos multifamiliares —los edificios de departamentos, en su mayoría medianos o bajos— son el instrumento más eficiente para sumar unidades habitacionales en zonas con servicios y cercanas al empleo.
Frenar este tipo de obras implica perder el principal canal de densificación donde la demanda es más fuerte, es decir, en los barrios céntricos y en los ejes de transporte. “El resultado es más presión sobre los precios justo donde la gente quiere vivir”, señala el análisis.
La señal de alerta: menos obra, más inflación inmobiliaria
Los datos de mercado confirman las advertencias: vacancia a la baja, precios por metro cuadrado creciendo más rápido que los ingresos, y traslado de desarrollos hacia municipios vecinos con normativas más flexibles.
En términos económicos, el documento explica que una caída en la elasticidad de oferta (por ejemplo, de 1 a 0,3) multiplica por tres el impacto de cualquier aumento de la demanda sobre los precios. Es decir: por cada 2% que crece la demanda, los precios pueden subir hasta un 6% más de lo que subirían en un mercado libre.
En síntesis, menos permisos equivale a más inflación inmobiliaria.
Un cóctel explosivo: precios altos hoy, crisis del sector mañana
El estudio también advierte sobre un efecto boomerang: los precios excesivamente altos, estimulados por la escasez de permisos, terminan atrayendo inversiones especulativas. Cuando la rentabilidad se sobrecalienta, el mercado responde con una sobreoferta repentina que colapsa los precios de venta por debajo de los costos de producción.
El resultado final es conocido: constructoras en problemas, paralización de obras y pérdida masiva de empleo.
Así, una política que buscó “ordenar” el crecimiento urbano acaba destruyendo la única industria de tracción real que tiene La Plata: la construcción.
Una ciudad que necesita construir su propio equilibrio
El contexto actual muestra una ciudad atrapada entre la retórica y la parálisis. Mientras la discusión política se concentra en el relato —“Garro destruyó la ciudad”, dicen desde la gestión actual—, los indicadores de actividad y el mercado de vivienda revelan que el verdadero problema es la inacción.
Tomarse dos años para redactar un nuevo Código Urbano sin habilitar nuevos permisos ni suelo edificable equivale a asfixiar la inversión local y matar la industria que más empleo genera sin demanda estatal.
En ese sentido, los informes del LAB REAL de la UNLP y este análisis sectorial coinciden: La Plata necesita recuperar previsibilidad y planificación, no más trabas.
De lo contrario, la ciudad corre el riesgo de convertirse en lo que sus propios números ya anticipan: una capital que vende, alquila y expulsa, pero que ya no construye.
Ver nota relacionada: https://www.infoplatense.com.ar/la-construccion-sigue-en-crisis-pero-el-mercado-inmobiliario-impulsa-una-leve-recuperacion-en-la-plata/
