El Senado aprobó esta semana el capítulo de desalojos de la Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada, el único que llegará a Diputados con chances reales de convertirse en ley. El texto introduce cambios concretos que afectan a inquilinos, propietarios y ocupantes de inmuebles en todo el país. Antes de que el proyecto avance en la Cámara baja, acá están punto por punto las reglas que establece.
El procedimiento: de ordinario a sumarísimo
La novedad estructural es que todas las acciones de desalojo tramitarán por vía sumarísima, el procedimiento judicial más rápido previsto por la ley, reemplazando el proceso ordinario vigente que en la práctica genera demoras de meses o incluso años. Además, el texto amplía quién puede iniciar el proceso: no solo el propietario, sino cualquier persona que demuestre un derecho o interés legítimo afectado por la ocupación.
El aviso previo de 10 días: la regla para alquileres
Antes de poder ir a la Justicia por falta de pago, el propietario tiene una obligación nueva: intimar fehacientemente al inquilino con un mínimo de 10 días corridos de anticipación, especificando el lugar y la forma de pago. Esa notificación puede enviarse al domicilio real o al domicilio electrónico declarado en el contrato. Y vale aunque el inquilino se niegue a recibirla o no pueda perfeccionarse por causas que le sean atribuibles.
Si los 10 días transcurren sin regularización, el locador puede iniciar la acción judicial de desalojo, que tramitará «por el procedimiento más breve que prevea la ley». El propietario, a su vez, no puede negarse a recibir las llaves ni condicionar su recepción.
Qué pasa si el inquilino quiere devolver las llaves
Si el inquilino quiere entregar el inmueble y el propietario se niega a recibir las llaves, el inquilino puede realizar la consignación judicial de las llaves, y en ese caso los gastos y costas quedan a cargo del propietario. Desde el día de la notificación al locador para recibir las llaves, el inquilino deja de deber alquileres y cualquier obligación accesoria, siempre que realice la consignación judicial dentro de los 10 días hábiles siguientes.
Entrega inmediata en usurpaciones
Para casos de ocupación precaria o intrusión —usurpaciones—, el juez podrá disponer la entrega inmediata del inmueble con solo una caución juratoria (declaración jurada de responsabilidad), si el derecho invocado resulta verosímil. Esta es la vía más rápida prevista por el texto y es la que el gobierno apunta a que se aplique en los casos de toma de inmuebles.
En paralelo, el texto incorpora la obligación de realizar un reconocimiento judicial dentro de las 72 horas cuando haya cambio de destino del inmueble, deterioro, obras nocivas o uso abusivo, con presencia del Defensor Oficial para constatar identidad de los ocupantes.
Protección para inquilinos vulnerables
Cuando en el inmueble a desalojar haya menores de edad, personas con discapacidad o adultos mayores en situación de desamparo, el proceso no puede ejecutarse sin la intervención del Ministerio Público Tutelar. Además, el juez debe otorgar un plazo de hasta 10 días para garantizar una alternativa habitacional transitoria antes de concretar el desalojo.
Sanciones por mala fe del propietario
Si durante el proceso se determina que el propietario ocultó información relevante, puede recibir una multa de hasta 10 veces el último alquiler, a favor del inquilino. La ley también establece que si el propietario ofrece su derecho como inequívoco para acceder a una caución juratoria y luego se demuestra que no lo era, el juez puede exigir una fianza para cubrir eventuales daños.
La clave: aún falta Diputados
El proyecto obtuvo media sanción en el Senado con 37 votos a favor y 33 en contra —el mínimo de quórum—, lo que refleja la debilidad política del texto. Para convertirse en ley debe superar la Cámara de Diputados, donde La Libertad Avanza tampoco tiene mayoría propia. El debate promete ser tan complejo como en el Senado, aunque el capítulo de desalojos fue el que generó menos resistencia entre los aliados y el que más consenso cosechó en la votación del miércoles.
