El gobierno detalló el ejemplo concreto del nuevo esquema con fondos del FGS: se necesita un ingreso familiar neto de $3,46 millones mensuales. El programa destinará $2 billones a créditos UVA con tope de tasa del 7,5% y plazo mínimo de 15 años.
El Gobierno presentó los números concretos del nuevo esquema de crédito hipotecario que había anunciado días atrás. Para comprar una vivienda de poco más de US$100.000, con un préstamo de US$80.000, una tasa de UVA + 7% y un plazo de 25 años, la cuota inicial rondaría los $865.000. Para acceder a ese crédito, el ingreso familiar neto requerido asciende a $3,46 millones mensuales.
El ejemplo fue presentado por el ministro de Economía, Luis Caputo, al anunciar el programa que utilizará $2 billones del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de ANSES para generar financiamiento de más largo plazo para los bancos y ampliar la oferta de préstamos destinados a la primera vivienda.
El caso concreto: US$106.000, financiamiento del 75%
La operación planteada toma como referencia una propiedad de aproximadamente US$106.000, de la cual el banco financiaría el 75%, es decir, unos US$80.000. El crédito equivaldría a unos $114 millones, de acuerdo con el valor promedio de los préstamos hipotecarios que se otorgan actualmente.
En ese escenario, la cuota inicial sería de $865.098. Como el crédito no debería superar el 25% de los ingresos familiares, para acceder al préstamo se necesitaría un ingreso neto de $3.460.391 mensuales.
La brecha con los ingresos actuales explica una de las principales barreras para el acceso al crédito: según el propio ejemplo del gobierno, el ingreso neto promedio ronda los $1,8 millones, por lo que una familia necesitaría sumar prácticamente dos salarios para alcanzar el ingreso requerido.
Cómo funciona el mecanismo con fondos de ANSES
El programa contempla un fondo total de $2 billones, que será colocado entre bancos mediante licitaciones de depósitos a plazo fijo. La primera subasta está prevista por $200.000 millones, y las entidades podrán acceder a fondos con plazos de entre uno y cinco años.
El objetivo declarado es resolver el descalce entre los plazos de los depósitos bancarios y los de los créditos hipotecarios: mientras una hipoteca puede extenderse durante 15, 20, 25 o 30 años, buena parte del fondeo de los bancos se concentra en instrumentos de corto plazo.
Para los depósitos del FGS se establecieron tasas mínimas de UVA + 2,5% a un año y UVA + 4,5% a cinco años. A cambio, los bancos que reciban esos fondos deberán destinarlos a créditos hipotecarios para primera vivienda y no podrán cobrar al tomador una tasa superior a UVA + 7,5%.
Los créditos tendrán además un plazo mínimo de 15 años y un monto máximo de 150.000 UVA, que el gobierno estima en alrededor de US$200.000. Los fondos deberán aplicarse a préstamos para personas humanas destinados a la adquisición, construcción, ampliación o refacción de una primera vivienda.
Lo que aporta el comprador
En el ejemplo de la vivienda de US$106.000, el banco financiaría aproximadamente US$80.000, por lo que el comprador debería cubrir la diferencia —unos US$26.000— además de los gastos asociados a la operación.
Ese esquema supone una financiación cercana al 75% del valor de la propiedad. Para una vivienda de poco más de US$100.000, el acceso al crédito no depende solamente de conseguir el préstamo: también requiere contar con un ahorro previo cercano a una cuarta parte del valor del inmueble y alcanzar un ingreso familiar que permita afrontar la cuota dentro del límite establecido.
Impacto en La Plata
Los números presentados por Caputo entran en tensión directa con el diagnóstico que arrojó el informe municipal de La Plata publicado esta semana: alquilar un departamento de un dormitorio ya consume el 74,4% del sueldo de un docente y el 172% del salario mínimo. Con esos ingresos, calificar para el crédito hipotecario que anunció el gobierno es una posibilidad remota para buena parte de la población platense.
El esquema puede ser una herramienta real para familias con dos ingresos formales que ya superan el promedio salarial. Pero para el universo más amplio de inquilinos que hoy destinan la mayor parte de su sueldo al alquiler, la barrera de entrada sigue siendo alta: ni el ahorro previo del 25% ni el ingreso mínimo requerido están al alcance de un salario medio platense.
