Hay un nudo que cada vez aprieta más en La Plata y en toda la provincia de Buenos Aires. Alquilar se volvió inviable: los hogares platenses destinaron en marzo de 2026 el 45% de sus ingresos solo a cubrir el alquiler, muy por encima del 30% que los estándares internacionales consideran el límite sano.
Pero comprar con crédito tampoco es una puerta de salida fácil: en el primer cuatrimestre del año, la cantidad de hipotecas cayó 28,5% respecto a 2025. Para cientos de miles de familias de ingresos medios, la ecuación se cierra sola: no pueden sostener un alquiler sin endeudarse, y no califican para el crédito que les permitiría salir de ese círculo.
La foto es la de un mercado habitacional que mejoró en algunos indicadores macroeconómicos pero que, en la práctica, sigue siendo inaccesible para quienes más lo necesitan.
Los números detrás del freno al crédito
El dato de partida surge del Monitor de Crédito Hipotecario de junio elaborado por la Fundación Tejido Urbano: entre enero y abril de 2026 se registraron 8.717 altas hipotecarias a nivel nacional, frente a las 12.191 del mismo período de 2025. Una caída del 28,5% interanual que marca el fin del impulso que había tenido el sector durante el año pasado.
En la provincia de Buenos Aires, las hipotecas bajaron de 6.335 a 4.777 en el acumulado a abril, un retroceso del 24,6%. En ese período se escrituraron 1.023 propiedades con hipoteca en abril, sobre un total de 9.999 escrituras del mes, con un ticket promedio de USD 116.788. En la Ciudad de Buenos Aires, la caída fue aún más pronunciada: 31,6%, de 4.094 a 2.800 hipotecas en el acumulado.
El movimiento mensual confirma la tendencia: 2.430 altas en enero, 1.840 en febrero, 2.397 en marzo y 2.050 en abril. Repuntes y retrocesos que dibujan una estabilización, pero todavía lejos de los niveles que se habían alcanzado durante el pico de 2025.
¿Qué está pasando? La respuesta corta es que los bancos subieron las tasas y acortaron los plazos. En enero, la tasa promedio del sistema era de 5,58% y el plazo promedio llegaba a 26 años. En abril, la tasa escaló a 6,66% y el plazo se redujo a 24,7 años. Ese movimiento achica el universo de familias que logran calificar para un préstamo.
La Plata: atrapada entre el alquiler que devora el sueldo y el crédito que se cierra
En La Plata, la situación tiene una doble presión. Por un lado, el mercado de alquileres acumula un encarecimiento sostenido: el costo de los avisos de oferta creció 16,83% en términos reales entre junio de 2024 y marzo de 2026. Por el otro, la oferta disponible se contrajo: entre enero y marzo de 2026 hubo 1.602 avisos de alquiler, una baja del 2,4% respecto al trimestre anterior y del 5,1% respecto al mismo período del año previo.
Los precios promedio de alquiler en el partido durante el primer trimestre de 2026 reflejan el peso sobre los hogares: $393.042 para un monoambiente, $632.409 para una casa de un dormitorio y $754.556 para una de dos dormitorios. En ese contexto, el informe de El Editor Platense es elocuente: los hogares de La Plata debieron destinar en marzo el 45% de sus ingresos para pagar un alquiler. El parámetro internacional que indica cuándo el gasto en vivienda se vuelve insostenible es el 30%.
El problema no es nuevo, pero se profundizó. En 2025, en los sectores de menores ingresos de la ciudad, el alquiler llegó a representar hasta el 150% del ingreso, según datos relevados por 0221 y publicados también por InfoPlatense. Es decir: familias que directamente no podían pagarlo con un solo salario.
Ese es el piso del que parte cualquier familia que sueña con escapar del alquiler y acceder a la vivienda propia a través del crédito.
El primer escalón: juntar el 25% que el banco pide antes de prestarte
Para calificar a una hipoteca UVA en 2026, las entidades financieras exigen en promedio contar con el 20% del valor de la propiedad como ahorro propio, más un 10% adicional para cubrir gastos de escrituración e impuestos. En total: un 30% del precio del inmueble que el solicitante tiene que tener antes de sentarse a hablar con el banco.
El especialista Matías Araujo lo sintetizó sin rodeos: el problema no es la cuota —que muchas familias podrían pagar—, sino el primer escalón. «Se están celebrando contratos en un universo más acotado, con un mercado más selectivo respecto a los créditos hipotecarios», advirtió.
En La Plata, donde una vivienda de dos ambientes en zona centro puede cotizar entre USD 60.000 y USD 90.000, ese ahorro previo implica reunir entre USD 18.000 y USD 27.000 antes de iniciar cualquier trámite. Para una familia que destina el 45% de sus ingresos al alquiler y afronta además servicios, alimentación y transporte, esa suma es una línea de llegada que no tiene fecha.
A eso se suman los filtros de formalización laboral. Los bancos exigen ingresos verificables, estabilidad laboral, historial crediticio limpio y, en muchos casos, que la cuota no supere el 25% del ingreso neto del grupo familiar. Los trabajadores informales, los monotributistas de categorías bajas y los hogares con ingresos variables quedan directamente afuera del sistema.
El Banco Nación sostiene el crédito, la banca privada empieza a moverse
Dentro de ese esquema, el Banco Nación sigue siendo el actor dominante. Concentra alrededor del 85% de las nuevas hipotecas UVA otorgadas en 2026 y pasó de 66.000 a 81.000 hipotecas activas entre diciembre de 2024 y diciembre de 2025, con una participación cercana al 41,5% del stock hipotecario nacional. Su tasa para clientes con cuenta sueldo —6% + UVA— es la más baja del sistema, muy por debajo del 8% al 15% que cobran los bancos privados.
En mayo empezaron a verse algunos movimientos que podrían cambiar parcialmente el mapa para el segundo semestre. Bancos provinciales y privados redujeron tasas, y el BBVA comenzó a flexibilizar condiciones para trabajadores independientes y monotributistas, un segmento históricamente excluido del crédito hipotecario. Si esa tendencia se consolida, podría ampliar marginalmente el universo de calificados.
Pero el cuadro general sigue siendo restrictivo. Y el stock total del sistema hipotecario —$8.102.209 millones, equivalentes a unos USD 5.706 millones— da una dimensión del peso del sector, donde predominan los préstamos a personas físicas ($6.525.906 millones).
La paradoja: el mejor momento para comprar, el peor para conseguir el crédito
El informe de Tejido Urbano incluye un dato llamativo que invierte la lógica esperada. Según datos de la UADE citados en el relevamiento, en el primer trimestre de 2026 se necesitaron en promedio 3,3 salarios para comprar un metro cuadrado de vivienda nueva y 2,6 salarios para una usada en la Ciudad de Buenos Aires. Es la mejor relación salario-vivienda de los últimos ocho años.
En otras palabras: los inmuebles nunca estuvieron tan «baratos» medidos en salarios como ahora. Pero esa ventana se cierra sola porque el acceso al financiamiento es cada vez más difícil.
«Este es el mejor momento para comprar una propiedad. Ahora, ¿qué pasa? Hay restricciones de financiamiento», resumió Araujo. La paradoja es cruel: el mercado mejoró sus condiciones de precio justo cuando el crédito se endureció.
Para La Plata y la provincia de Buenos Aires, ese escenario tiene una traducción concreta: quien tiene el ahorro puede comprar en mejores condiciones que en años anteriores. Quien depende del crédito —la mayoría— sigue atrapado entre un alquiler que le consume el 45% del ingreso y un banco que le pide lo que no pudo ahorrar precisamente porque el alquiler le consume el 45% del ingreso.
Un problema estructural sin solución de corto plazo
Detrás de todo esto hay un dato de fondo que explica la magnitud del problema. Argentina tiene uno de los mercados hipotecarios más chicos de América Latina: el crédito hipotecario representa apenas el 1% del PBI, muy por debajo del promedio regional. En Chile supera el 25%; en Brasil está cerca del 10%.
Esa brecha estructural no se cierra con tasas ni con plazos. Se cierra con previsibilidad económica de largo plazo, con sistemas de ahorro previo que funcionen y con formalización laboral de sectores que hoy no pueden demostrar sus ingresos.
Mientras eso no ocurra, la trampa seguirá funcionando igual: alquilar te come el sueldo, y comprar te pide lo que alquilar te impidió ahorrar.
