El Colegio de Arquitectura y Urbanismo alertó sobre el deterioro del sector en la ciudad. Burocracia, cambios normativos y obras públicas paralizadas frenan el desarrollo urbano platense.
La obtención de permisos de obra en La Plata demanda hoy entre ocho y nueve meses. Así lo advirtió Germán Zuloaga, presidente del Cauba Distrito 1, que agrupa a 3.300 profesionales. La ciudad pasó del segundo puesto al quinto lugar en el ranking provincial, según él.
En ese contexto, burocracia, confusión normativa y obra pública paralizada configuran el escenario. Ese escenario afecta a quienes intentan invertir o construir en la ciudad.
Los datos lo confirman. Según el informe LAB REAL del Laboratorio de Desarrollo Sectorial y Territorial de la UNLP, la actividad de la construcción acumula diez trimestres consecutivos de caídas interanuales. Los niveles se encuentran un 29,6% por debajo del mismo trimestre de 2023, sin señales de recuperación.
Nueve meses para un permiso de obra en La Plata
El mayor obstáculo radica en la extensión de los plazos burocráticos. La gestión municipal no habilitó el permiso provisorio, aunque una ordenanza lo consagra. Esa omisión agrava los tiempos de espera para desarrolladores y profesionales.
Además, la factibilidad de proyecto genera un bucle inesperado. En lugar de dar certezas previas, recorre el mismo circuito que la carpeta de obra definitiva. Una vez aprobada, el expediente debe transitar todo el camino nuevamente.
También incide la confusión técnica generada por los cambios en el Código de Ordenamiento Urbano. La modificación ocurrió a fines del año pasado. Tanto los profesionales como los inspectores municipales desconocen los nuevos criterios, lo que ralentiza los expedientes.
Un código que contradice el plan urbano
Por un lado, el Plan Urbano a 50 años busca densificar el casco con edificios de hasta 10 niveles. El Código, en cambio, exige unidades habitacionales superiores a 30 metros cuadrados. Esa exigencia encarece los costos por unidad y aleja la oferta de la demanda real.
La demanda apunta a familias monoparentales y personas que viven solas. Sin embargo, el Código vigente no contempla esa realidad habitacional. En el casco urbano, solo avanzan los trámites iniciados bajo la ordenanza anterior.
El riesgo hídrico pasa al sector privado
El modelo vigente transfiere al privado la responsabilidad del riesgo hídrico. Se prohíbe submurar o construir cocheras a medio nivel. Además, se exigen obras de retención costosas dentro del lote.
Esas restricciones se inscriben en el Registro de la Propiedad. La matrícula del inmueble queda inhabilitada para ventas bancarias o acceso a créditos hipotecarios.
En paralelo, las obras públicas estructurales permanecen paralizadas. La cuenca del Maldonado carece de proyectos conocidos. Allí, las intervenciones en arroyos avanzaron de forma fraccionada, sin plan integral.
A eso se suman déficits en conectividad vial. La autopista hacia la ruta 11 permanece inconclusa. También preocupan los accesos por las avenidas 90 y 520, el aeropuerto estancado y la avenida 526.
La superficie permisada refleja el mismo deterioro: sus niveles están un 41,3% por debajo de los del segundo trimestre de 2023, según el informe de la UNLP. Las ventas de materiales de construcción cayeron -11,0% interanual y acumulan una pérdida del 30,6% frente a ese período. El empleo en la construcción registró una variación de -5,5% interanual, con cuatro trimestres consecutivos en negativo.
«La clase media, empujada al margen del sistema»
En la periferia proliferan obras unifamiliares sin permiso regularizado. La Municipalidad, según Zuloaga, fiscaliza solo a quienes se presentan de manera espontánea. Los demás quedan fuera de la inspección preventiva.
Escriturar urbanizaciones abiertas demanda entre ocho y diez años. La demora surge de la compleja convalidación entre el municipio y la Provincia. Esa barrera temporal empuja a muchos a buscar alternativas fuera del sistema formal.
La salida más frecuente es la venta de partes indivisas. Zuloaga la denominó la «usurpación de la clase media». Es la respuesta informal de quienes no pueden acceder formalmente a la tierra en La Plata.
